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上海闸北房地产律师 上海找房地产律师 闸北房地产律师 公鼎供 上海公鼎律师事务所是环境好的律师事务所，现有办公面积400平方米，环境优雅，专注于重组融资、知识产权、法律顾问、咨询培训、交通保险理赔、债权债务纷纠、房地产纷纠、刑事法律等优势领域的专职律师三十多名，实习律师十多名，专业法务人员若干名。以期能为企业和个人提供更有针对性的法律服务。 一、农村集体土地上的房屋 近些年来，城镇居民购买农村房屋的纷纠多发，有些甚至已居住多年，一旦发生拆,迁、增值等情况，仍会引发纷纠。 不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房)，只要是集体土地上的房屋，城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民，就连非本村集体组织的农民也不能购买，否则无效。当然在一些特殊情况下，比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民，之后可以考虑承认其效力。 有时当地村委会或镇政府，会为此类房屋发证或背书承诺，但是按法律规定，房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门，镇政府并无此发证职能，这种证不能保证效力。 二、承租公房 承租的公房，所有权属于社会或相应的单位，不属于具体使用的人，既然承租人没有所有权，当然也无权出售了。 有些情况下可以采取变通的方法出让承租权，是否可以如此操作，建议向该公房管理单位核实。即使可以，转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。 三、房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋 我国的房屋所有权体系比较复杂，也有一些历史原因，比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的，这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制，不能自由上市交易。 碰到此类特殊房产，要先确认是否可以交易，可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。 即使可以交易，一般也涉及补交土地出让金等费用问题，关于此类费用的数额和承担，相当好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。 四、经济适用房等限制上市交易的住房 五、涉及共有产权的房屋 涉及共有产权的房屋，出售应该经过共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易时，要先查清楚房屋所有权证书，看清楚上面是否有共有人，如果有，应要求所有共有人共同签署相应合同。 要特别注意一点：有些情